合肥经开区会计学校：房地产税与物业税、房产税的区别

　　房地产税与物业税、房产税的区别，在我国城镇化水平不断提高的背景下，我国要实现基层民主自治，确实可以从小区的物业费用途公开做起，进而推进所谓“物业税”的改革，由基层民主自治向基层地方政府治理现代化转变。以下是有合肥经开区仁和会计培训学校小编为大家整理分享的，希望对大家有所帮助。

　　一、关于物业税

　　(一)物业税

　　2003年10月14日，党的十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》曾提出，“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。这是“物业税”次进入人们的视野。2009年5月25日发布的《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》(国发〔2009〕26号)也提出，2009年要研究开征物业税。“物业”一词据称源自我国的香港地区和东南亚，《现代汉语词典》认为，物业“通常是指建成并投入使用的各类房屋(如公寓、商品房、写字楼等)以及配套的设备、设施、场地等” 。可见，物业侧重指房产，不包括地产。物业税就是房产税，属于财产税(property tax)的一种。当然，我国香港地区的“物业税”事实上是对出租房屋取得租金征收的一种个人所得税。其房产税被称为“差饷”。我国之所以没有提出将房地产市场的相关税费归并为“财产税”，一是因为“财产”的概念较为宽泛。除了房屋、土地之外，还包括车辆等动产乃至股票、债券等无形资产;二是，与西方发达不同，我国实行的是土地的社会主义公有制，居民和企业只能取得土地一定期限的使用权，并不拥有对土地的所有权。因此，将其称为“不动产税”或“房地产税”都显得不够科学和严谨，故而参照香港等地区，选择了“物业税”的称谓。

　　(二)“物业税”与“物业费”

　　当然，“物业税”的称谓远非。首先，它容易和人们所熟知的“物业费”相混淆;其次，甚至有人会误认为“物业税”是“物业费”费改税的结果，从而认为将来缴纳了物业税之后，就无需再缴纳现在的物业费了。其实不然，物业税的征收基础是土地、房屋等不动产的所有者所拥有的财产，政府是征收主体，通过政府的强制力实现。物业税是纳税人向缴纳的一种带有很大受益性质的财产税。也就是说，政府可以运用征缴的物业税收入投资基础设施、改善房地产的周边环境，从而带来纳税人房地产的进一步升值;物业费则是居民向物业公司交纳的电梯、卫生、保安等方面的服务费。二者之间有着本质的区别。

　　二、房产税：新旧之分

　　然而，就在人们都认为物业税将“渐行渐近”时，《关于中央和地方2009年预算执行情况与2010年中央与地方预算草案的报告》中，却已经没有物业税的相关内容，取而代之的是“完善消费税和房产税制度”。2013年批转发改委《关于2013年深化经济体制改革重点工作意见》，明确提出“扩大个人住房房产税改革试点范围”。

　　对比新旧房产税，“旧房产税”一是规定“个人所有非营业用的房产免纳房产税”;二是规定“房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳”。我国“旧”房产税政策规定，可以采取从租计征(税率为12%)和从价计征(税率为1.2%)两种方式。从价计征，是指按房产原值一次减除10%-30%之后的余额计征。显然，房产税采用的是一种“历史成本”的税基，没有能够体现出政府改善房产周边基础设施而使房产价值上升的影响。为此，“新房产税”，一是将其税基由现在的“历史成本”转为“公允价值”(fair value)。所谓公允价值，即房产的。而房产交易并不会随时发生，房产又具有其自身的位置、面积、朝向等很多独特属性，因此就需要通过评估来确定房产的价值。二是要将“个人所有的非营业用的房产”纳入进来，在给予适当“豁免”的前提下，一并课税。

　　三、房地产税

　　在经历了“房产税-物业税-房产税”的变迁之后，党的十八届三中全会则是将其称为“房地产税”，即“加快房地产税立法并适时推进改革”。物业税的“神龙见首不见尾”和房地产税的终“归来”和“实至名归”，同样耐人寻味。“主角不是你”背后主要的原因，应当是向税收法定主义原则的回归。新一轮财税体制改革的基本思路，围绕十八届三中全会决定明确的“完善立法、明确事权、改革税制、稳定税负、透明预算、提率”等6句话、24个字展开，其中首当其冲的就是“完善立法，树立法治理念，依法理财，将财政运行全面纳入法制化轨道”。

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